Инвестирование в аренду недвижимости

Интересно, как аренда недвижимости называется инвестицией. Как Родни Дангерфилд, это не уважает. Хотя традиционные инвестиции, такие как акции и облигации, получают Financial Post и Wall Street Journal, ищут "как приобрести недвижимость", и вы откроете для себя все виды безнадежных схем, которые, похоже, предназначены продавать книги и ленты инвестиционной недвижимости. На телевидении есть отчет о бизнес-телевидении, но для недвижимости вы увидите шоу-шоу или рекламные ролики. Мне жаль, что такой твердый инвестиционный инструмент получает такую ​​плохую репутацию.

Можно покупать без денег, но это предусматривает устройство ипотечного кредита с высоким соотношением, а для арендованного имущества это делается только в случае, если у вас есть собственный капитал в других об & # 39; объектах недвижимости. Иначе говоря, если вы одну собственность бесплатно и поймете ее относительно легко организовать кредитную линию на первом месте. Имущество 100000 долларов США будет стоить около 400 долларов в месяц, плюс налоги и сопровождение около 200 долларов. Короче говоря, он несет сам себе и даст вам доход для уплаты финансовых затрат

Самый распространенный способ покупать доход недвижимость с депозитом. Обычно вы можете сделать собственную инвестиционную недвижимость менее чем на 40%, что, вероятно, является хорошей сделкой.

Существует множество причин для собственной инвестиционной недвижимости

Причина № 1 к собственной недвижимости — это то, что ваши арендодатели покупают его для вас. Даже если другие льготы не начисляются, то это именно на собственный оправдывает инвестиции. Но дело в том, что существует больше преимуществ для приобретения арендной недвижимости

Причина № 2 является рычагом. Самый эффективный описание того, как действует рычаги, происходит от книги "Покупай, аренда, Продавай" Лионеля Нидламана (Needleman не быстрый разговорник, фактически он является опытным автором и профессором со многими выданным книгами и статьями о жилье в Великобритании и Канада. Его предположения и математика немного упрощены, и их надо точно настроить на вашем местном рынке, но книгу стоит посмотреть).

Он объясняет рычаги следующим образом: Джон и Мария каждый покупают имущество 100000 долларов США. Через год оба дома увеличили стоимость на 10%. Оба покупатели продают свои свойства и сравнивают прибыль.

Джон начал с $ 100,000, и теперь $ 110,000, что означает, что он заработал 10% прибыли от своих инвестиций. С другой стороны, Мария поставила $ 10,000 в свою собственность и заставила баланс на сумму $ 90,000. Когда она продает, она снимает ипотечный кредит и насчитывает всего. Она также получила прибыль в размере 10 000 долларов, но поскольку она инвестировала только 10 000 долларов в собственность на прибыль, она получила 100% прибыль от своего первого взноса. Как вы можете подозревать, реальный ударник заключается в том, что, когда Джон вложил средства в один дом, хранил его в течение года, а затем продавал его на прибыль в 10 000 долларов, Мария приобрела 10 домов, держала их на один год, а затем продала их за прибыль в 100 000 долларов. Оба начали с 100 000 долларов, но через год Джон получил лишь 110 000 долларов, а Марии — еще на 90 000. Эти цифры упрощенные в этом примере, но они решительно демонстрируют магию кредитного плеча.

Причина № 3 — это налоги. В большинстве налоговых зон расходы, понесенные на инвестиционную недвижимость, прибыльные. И, как правило, вы можете потратить амортизационные отчисления на структуру, на самом деле являются бумажными потерями, которые уменьшают налоговую нагрузку. Амортизация работает так: мы знаем, что стоимость крепкого предмета, как и структура, уменьшается с годами. Даже если имущество поддерживается отлично, старый дом не стоит такой же суммы денег, как новый дом. Эта потеря — это амортизация, и вы можете использовать эту амортизационную отказ для уменьшения общего налога, подлежащего уплате.

Конечно, когда мы инвестируем в доходное имущество, мы ожидаем, что он подорожает, и в долгосрочной перспективе это часто происходит. Что происходит с амортизацией в этом случае? На налоговой компании было сказано, что недвижимость падает в цене через амортизацию, но в конце процесса мы продаем с прибылью. Как правило, taxman говорит, что вы снова зафиксировали налог на амортизацию и сбор.

перезахват не весело. Это похоже на то, что вы уже потратили деньги, которые вы планировали тратить в будущем.

Существует отличное решение. Когда вы покупаете инвестиции, вы сокращаете первоначальную инвестицию между стоимостью здания и стоимостью недвижимости. НЕ обманывая, вы устанавливаете стоимость земли настолько низко, насколько это возможно, и структуру максимально разумно (выполните математику, и вы увидите, что это платит, чтобы быть умным в ваших раскол). Когда имущество поднимается в цене и вы ликвидируете, вы сообщаете налогоплательщика, что вы не вернули амортизацию, поскольку структура девальвировала, а земля выросла в цене. Эта прибыль является прибылью капитала, и доход от капитала, как правило, облагается по более низким ставкам, чем доход, как … аренда. Вы обесцениваете деньги, которые вы зарабатываете, когда вы зарабатываете как арендную плату, и платите налог на него, когда речь идет о приросте капитала.

Собственность прибыльной собственности также позволяет списать расходы на вещи, которые вы могли бы купить в любом случае, от канцелярские принадлежности к поездке, чтобы увидеть недвижимость.

Причина № 4 — увеличение капитала. Рост капитала не всегда происходит, но это часто происходит. Как мы видели с помощью ликвидного капитала, прирост капитала может быть использован как положительный. Даже лучше, прирост капитала может иногда быть большим, чем тот, который некоторые люди зарабатывают за год работы.

Причина № 5 все об & # 39; объединяет, сочетая денежные потоки, рычаги и налоговое планирование. Аренда недвижимости генерирует денежные потоки. Сначала движение денежных средств может быть нейтральным или даже отрицательным, но через некоторое время это станет положительным. Когда вам нужно уплатить налог на прибыль за чрезмерную арендную плату. Решение для этого состоит в повторном ипотеке и дополнительных расходах на проценты, уменьшая налоги. Вы также перераспределяет свое первоначальное имущество. Следующим шагом будет взять эти деньги и приобрести еще одно доходное имущество. Вы не платите налог на прибыль, не получаете большую амортизацию и получаете прибыль капитала. Еще лучше, с двумя свойствами вы распространяете риск, и когда придет время продать, вы можете растянуть сроки и продать недвижимость в разные годы, чтобы минимизировать налог

Нельзя повторить достаточно, что вам нужно покупать доход собственности разумно. Вам нужно знать местоположение и потенциального арендатора. Свойства, которые являются желательными и находятся в желаемом местности, сдаются в аренду. "Желательно" не должно быть "особняком", но теплым, чистым, сухим и по цене являются критически важными. Не важно, вы покупаете квартиру с одной спальней или трехкомнатную квартиру с люксом.

Метрики критичны. Первое — отношение цены к аренде. Что это означает, что вы берете цену, скажите 100000 долларов, и разделите цену на аренду, скажем, 1000 долларов в месяц. В этом случае результат будет составлять 100 Числа от 75 до 175 являются прекрасными, но никогда не забывайте, что прогнозируемые доходы от капитала и процентные ставки влияют на те номера, с которыми вы едете. Низкие процентные ставки позволяют увеличить количество, а ожидаемый рост капитала потребует большего количества. Более 200 не пользуются практически в любом месте, если только вам не нужен достаточный доход, не беспокоится прирост капитала или никогда не планируется продать.

Еще один замечательный показатель — это показатель прорыва. Это процент потребности в цене на первоначальный взнос, чтобы позволить реалистичную арендную плату за собственность. Аренда должна быть: а) рыночной арендой, не «надеяться» на аренду, и б) чистой рентой, а не валовой рентой. Если инвестиции будут стоить меньше, чем на 45%, стоит оценить. Очевидно, что если процентные ставки являются низкими, то чистая аренда принесет больше, а это значит, что уровень пенсий может быть высоким. Памятник & # 39; Помните, что низкие ставки не длятся навсегда, поэтому, если вы не сможете зафиксировать в очень долгосрочной перспективе, вам придется предположить, что уровень низкоскоростного состояния будет низким в средах с низкой процентной ставкой и может быть выше в средах с высокими процентными ставкам.

Если вы обнаружите имущественный о & # 39; объект, который имеет желаемую цену, относительно арендной платы и желаемой нормы разрыва (и в хорошем районе, и это не плохая идея), то стоит бросить эти номера в электронную таблицу и определить внутреннюю ставку от доходности (инвестиционный показатель недвижимости, который объединяет различные потоки доходов) и прогнозируемые наличные средства на продажу. Есть электронные таблицы и программы, которые могут рассчитать это для вас, но ключевым словом является "GIGO" — мусор в мусор. Используйте правильные налоги, правильные процентные ставки, ваши прогнозные ставки налога на прибыль и реалистичные оценки прироста и обслуживание капитала. Свойства в оживленных городских районах обычно дорожают, чем в сельских или депрессивных местностях. Они также часто имеют то, что, казалось бы, ниже метрики — городской дом в центре города может иметь гораздо хуже цену, чтобы снять квартиру и сломать даже точку, чем небольшой дом в мельничный городе. Однако рост стоимости капитала в сельской местности, вероятно, гораздо рискованно. Измеряя плату за ипотеку и налоговые льготы в детальной таблицы, давайте точно оценим, как сравниваются конкурирующие инвестиции.

Было бы глупым игнорировать проблему пузыря недвижимости или аварии. Покупка по показателям помогает и тормозит. Это помогает, потому что, если вы тщательно с уровнем разрыва и арендными коэффициентами, вы не купите завышенную инвестиционную недвижимость (недооценка стоимость недвижимости фактически с & # 39; является в пузырьке, и это не бросается в стоимость). Это препятствует тому, что вы не можете покупать в метрике в пузыре, независимо от того, сколько вы хотите, потому что свойства, совместимые с метрикой, не существуют.

Другая сторона заключается в том, что при сбое рынке существует множество метрик совместимы свойства, но чаще всего мало ипотечного финансирования, а также большое количество напуганных покупателей и подчеркивания продавцов.

В целом, сбалансированный рынок является оптимальным для покупателей, хотя покупатели, приобретающие показателей и выходят с рынка у вершины часто чувствуют, что они Ударил джекпот.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *