• Выход
  • Вход
  • technosistema-scs@mail.ru
  •       Технический отдел: 8(910) 0000944 \  8 (926) 1758987
Главная Строительные новости »  Аренда дороже собственности

Аренда дороже собственности

Специалисты ГУИОН разработали новую методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города.

Одна из ее основных целей - стимулировать выкуп территорий.

Пока для большинства промышленных предприятий земельный налог существенно больше арендных платежей. После утверждения новой методики возникнет обратная ситуация. Арендные ставки превысят налоговые в среднем на 10-15%.

"Сейчас у нас сбиты экономические ориентиры: зачем компании выкупать землю, если за нее потом придется платить больше? Поэтому в методику расчета арендных ставок за участки нужно вносить изменения, - комментирует председатель КУГИ Игорь Метельский. - Однако в отличие от объектов нежилого фонда, для которых арендные платежи определяются исходя из рыночного принципа наилучшего использования, у земельных участков есть целевое назначение.

Кроме того, на них, как правило, расположены какие-то объекты недвижимости, наличие которых зачастую ограничивает возможности извлечения доходов с этих территорий. Поэтому методика расчета арендной платы за землю не может быть чисто рыночной".

Документ, разработанный ГУИОН, находится на согласовании в КУГИ. В первом квартале 2013-го методику планируется вынести на заседание городского правительства. "Говорить сейчас о точных цифрах: насколько увеличатся или снизятся ставки для конкретной категории пользователей, - преждевременно. Наши расчеты могут корректироваться по результатам обсуждения методики со специалистами КУГИ, профильных комитетов, а также на самом правительстве, - поясняет заместитель начальника ГУИОН Михаил Веселов. - Однако общие принципы, заложенные в новую методику, понятны".

Ее разработчики не стали отказываться от актуального деления городской территории на 19 ценовых зон.

Однако теперь их границы уточнены и четко привязаны к сетке кадастровых кварталов. Поскольку большинство участков, сдаваемых КУГИ в аренду, уже прошли кадастровый учет, данные о них можно ввести в геоинформационную систему. Это позволяет повысить точность расчетов.

В действующей методике учитывается не только попадание участка в ту или иную ценовую зону, но и его близость к станциям метрополитена, оживленным магистралям, ж/д вокзалам и др. Однако расчет делается довольно грубо. Например, два павильона, один из которых расположен прямо у вестибюля метро, а другой удален от него на 100-250 метров, платят за участки одинаково. В новой методике количество локальных центров возрастет, а плата будет плавно увеличиваться по мере приближения к ним.

Внутри ценовых зон платежи, как и прежде, будут дифференцированы в зависимости от функционального использования территорий. Однако сам порядок расчета меняется. Сейчас для каждого вида деятельности (торговля в капитальных зданиях, в павильонах и т.п., АЗС, автосервис, жилищное строительство, производства, гостиничное хозяйство, деловые зарубежные поездки от ОРТПП и др.) установлена определенная арендная ставка.

Принципиальное новшество: в методику вводится понятие "базовой ставки". Оно отражает максимальную величину арендной платы, соответствующую уровню коммерческой привлекательности, спросу на землю и развитию инфраструктуры в конкретной ценовой зоне.

Для каждой из 19 зон будут применяться две "базовые ставки": одна -для участков, занятых капитальными зданиями, и другая - для временных построек. Они соответствуют существующему уровню арендной платы для объектов ресторанного бизнеса и торговли, то есть наиболее доходных видов использования участков.

"Если пользователь платит по договору такую сумму, он вправе заниматься на этой территории любым бизнесом, естественно, в пределах разрешенного использования участка. Исключение делается для игорного бизнеса и рекламы. Для них к базовой ставке предусмотрен повышающий коэффициент", - комментирует начальник отдела землеустройства ГУИОН Виктор Куценко.

Для различных видов функционального использования территорий введены свои коэффициенты к базовым ставкам. Понижающие корректирующие коэффициенты или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности применяются при предоставлении арендатором инвентаризационной ведомости участка или других подтверждающих документов в порядке, установленном КУГИ.

"Естественно, такие подтверждения будут требоваться не от всех арендаторов поголовно. Участки в основном прошли инвентаризацию, и известно, как они фактически используются. В будущем появится механизм регулярного подтверждения оснований для применения понижающих коэффициентов, например, раз в 1-3 года", - говорит Виктор Куценко.

Ниже земельного налога останется уровень платы для социально значимых и приоритетных для города видов деятельности: культура, наука, здравоохранение, коммунальное хозяйство, социальное обеспечение, образование и др.

Кроме того, сохранится особая (льготная) ставка в размере 0,014 у.е./кв.м в год. Однако перечень оснований для ее применения существенно урезан. Это связано со значительным сокращением федеральных льгот по земельному налогу.

В то же время для привлечения инвестиций запланирована дополнительная "скидка". Например, ГУИОН предлагает предоставить ее строителям за участки, полученные на инвестиционных условиях.

По предварительным прогнозам, бюджетные поступления за счет перехода на новую методику увеличатся в пределах 25-30%. Хотя для отдельных арендаторов - в первую очередь промышленных предприятий - плата (с учетом запланированного на 2013 год увеличения земельного налога) может возрасти в пять (!) и более раз.

Порядок перехода на новые правила (возможность отсрочки, постепенного повышения ставок и т.п.) пока не разработан.

2013 December 06
Автор текста: Аргамаковa Арина Игоревна
похожие статьи

Комментарии отсуствуют. Оставьте первый комментарий


Нецензурные и противоречащие законодательству РФ комментарии удаляются

Оставить свой комментарий