• Выход
  • Вход
  • technosistema-scs@mail.ru
  •       Технический отдел: 8(910) 0000944 \  8 (926) 1758987
Главная Строительные новости »  Годовой обзор арбитражной практики КУГИ

Годовой обзор арбитражной практики КУГИ

Место: РФ; Новость предоставлена: СпецМонтажСервис

Мы предлагаем вниманию читателей краткое изложение наиболее типичных арбитражных дел с участием КУГИ, которые касаются условий приватизации имущества, порядка расторжения договоров аренды и субаренды, начисления льгот по арендной плате, взыскания долгов с арендаторов, выкупа земельных участков, а также распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах, сообщает юрист Иван Шторов, уточнивший намедни стоимость дома из бруса.

1. Иски по приватизации и о признании права собственности.
КУГИ обратился к сельскохозяйственному акционерному обществу и ГУЮ ГБР с иском о признании недействительной регистрации права собственности на земельные участки с/х использования, расположенные в Петербурге.

В 1985 году эти земли были предоставлены правопредшественнику ответчика — совхозу, на праве постоянного бессрочного пользования. ФАС СЗО со ссылками на законодательство о приватизации совхозов сделал вывод о том, что акционерное общество не стало собственником земельных участков в связи с невыдачей местными органами власти СПб свидетельств на земельные доли работникам совхоза.

Рассмотрев иск КУГИ о признании права госсобственности и о недействительности регистрации прав ОАО на здание общежития, ФАС СЗО установил, что сделка приватизации общежития, совершенная на основании плана приватизации, утвержденного 30 июня 1994 года, ничтожна. Однако в соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ в иске отказал в связи с применением срока исковой давности.

В аналогичном деле, которое рассмотрел ФАС СЗО, фигурировал план приватизации, утвержденный 19 ноября 1992 года. Суд отметил, что «для исков о признании права действующим законодательством установлен общий срок исковой давности в три года. Довод истца о том, что на требование о признании права собственности не распространяется исковая давность, не основан на нормах права».

КУГИ, ссылаясь на ничтожность отчуждения в 1992 году имущества от государственного института в пользу АОЗТ «Искатель», обратился в Арбитражный суд СПб и ЛО с иском к ГУЮ ГБР и ООО «Искатель» (правопреемнику АОЗТ) о признании недействительной регистрации права частной собственности и о признании права госсобственности РФ.

К делу в качестве соответчика было привлечено ООО «Дом», которое в 2013 году приобрело это имущество у ООО «Искатель». Переход права собственности от ООО «Искатель» был зарегистрирован в ЕГРП. Суды всех трех инстанций отказали КУГИ в иске. ФАС СЗО констатировал следующее.

«Спорное имущество приобретено ООО «Дом» по возмездной сделке от лица, право собственности которого на отчуждаемое имущество было зарегистрировано ГУЮ ГБР. ООО «Дом» действовало добросовестно, поэтому имущество у него не может быть истребовано.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 25.02.98 №8 разъяснил, что решение суда об отказе в истребовании имущества от добросовестного приобретателя является основанием для госрегистрации перехода права собственности к покупателю.

Невозможность истребования имущества от добросовестного приобретателя означает, что права собственника не подлежат защите путем предъявления не только виндикационного иска, но иска о признании права собственности».

2. Споры о понуждении к выкупу либо заключению договора аренды земельных участков.
ООО обратилось в Арбитражный суд СПб и ЛО с иском к КУГИ о понуждении заключить договор аренды земельного участка общей площадью 28 500 кв.м. Свое исключительное право истец в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ обосновывал нахождением на участке двух принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

Границы земельного участка площадью 28 500 кв.м были утверждены распоряжением КГА. КУГИ представил в суд сведения о том, что площадь этих объектов составляет 500 и 1000 кв. м. Доказательств того, что для их использования необходим участок именно указанного размера, истец не представил. На основании этого суд посчитал отказ КУГИ в предоставлении участка данной площади законным.

ООО, являющееся собственником нежилых зданий, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа КУГИ заключить договор выкупа земельного участка площадью 21 602 кв.м. Суд признал отказ законным, установив, что часть участка (5120 кв.м) находится в водоохранной зоне рек, озер и водохранилищ, что в соответствии с п. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является основанием для отказа в приватизации.

3. Споры, связанные с взысканием арендной платы, пени, неосновательного обогащения, выселением. КУГИ обратился в Арбитражный суд СПб и ЛО с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, за-ключенного на срок более 1 года. Участок был фактически передан, а договор аренды подписан сторонами 30 октября, однако зарегистрирован в ГБР лишь спустя 3 месяца.

При этом в договоре было установлено, что арендная плата начисляется с момента государственной регистрации договора. На основании данного пункта суды двух инстанций в удовлетворении иска за период с 30 октября по 30 января отказали.

КУГИ подал кассационную жалобу о взыскании арендной платы за весь период действия договора по мотиву ничтожности указанного условия. ФАС СЗО жалобу удовлетворил и взыскал в пользу КУГИ арендную плату за три месяца, предшествующие регистрации договора. Основанием для такого вывода послужила ссылка на фактическое использование участка с 30 октября и ФЗ «О плате за землю».

КУГИ обратился с иском к ЗАО о взыскании неосновательного обогащения. Однако ФАС СЗО определил, что у ЗАО не было не-основательного обогащения, так как фактически его арендная плата перечислялась арендатору КУГИ, с которым у ответчика был заключен договор субаренды. Ни КУГИ, ни арендатор не известили ответчика о прекращении договора аренды и соответственно договора субаренды. КУГИ не лишен возможности истребовать долги у арендатора.

ЗАО обратилось с иском в арбитраж о признании недействительным отказа ГУЮ ГБР в регистрации перехода права по договору аренды земельного участка. КУГИ был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Решением первой инстанции и постановлением апелляционной инстанции в удовлетворении иска отказано, так как ЗАО, за-ключив договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, обязалось не передавать права арендатора без письменного согласия КУГИ. КУГИ такого разрешения не давал.

ФАС СЗО решение и постановление отменил по следующим основаниям.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено ЗК. Согласно п. 5, 9 ст.

22 ЗК РФ, если договор аренды участка заключен на срок более чем пять лет, арендатор вправе передавать свои права третьему лицу без согласия собственника. Договор аренды между КУГИ и ЗАО заключен 25.12.2013 на срок более чем 5 лет.

КУГИ обратился с иском к организации о выселении из незаконно занимаемого нежилого помещения. В качестве третьего лица к участию в деле привлечено ГУП, которое являлось арендатором данного помещения.

Суд установил следующее. Дополнительным соглашением от 31.03.2013 к договору аренды между КУГИ и ГУП спорное помещение было исключено из перечня арендуемых объектов. Организация-пользователь ссылалась на договор субаренды от 02.12.1997 с ГУП, продленный на неопределенный срок. Суд, сославшись на п. 2 ст.

615, ст. 618 ГК РФ, установил, что «договор суб-аренды, имеющий производный характер от договора аренды, прекратил свое действие». Иск комитета был удовлетворен.

КУГИ обратился с иском к ООО о взыскании арендной платы, расторжении договора и выселении из нежилых помещений. ООО сослалось на неправильное применение КУГИ п. 17 приложения к закону СПб от 18.09.97 №149-51, так как, по его мнению, ООО вправе претендовать на применение Кс=0,1 как организация, учредителями которой являются инвалиды.

Суд установил, что ООО учреждено четырьмя физическими лицами. Доказательств того, что на тот момент все они являлись инвалидами, нет. Затем состав участников изменился. В спорный период ими являлись два инвалида.

Однако суд указал, что в соответствии с ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и разделом 4 параграфа 2 главы 4 ГК РФ учредителями общества являются лица, принявшие решение о его учреждении и за-ключившие учредительный договор, поэтому понятия «учредитель» и «участник» не тождественны. Иск КУГИ был удовлетворен.

КУГИ обратился в Арбитражный суд СПб и ЛО с иском к ГУП «Аптека №232» по поводу размера арендной платы. Предприятие настаивало на своем праве применить к расчету арендной платы Кс=0,1. ФАС СЗО установил: «Довод истца о том, что поскольку подтверждение Комитета по здравоохранению от 15.03.2013 действует только год, а следующее подтверждение было выдано ответчику лишь 06.05.2013, то за период с 15.03.2013 по 06.05.2013 при расчете арендной платы должен применяться коэффициент=1, не может быть принят во внимание, так как КУГИ не доказал, что в указанный промежуток времени ответчик перестал отвечать требованиям, дающим право на льготы».

КУГИ обратился с иском к ООО о внесении изменений в договор аренды объекта нежилого фонда, заключенный в августе 1992 года. Пунктами договора было установлено, что расчет арендной платы производится по методике, утвержденной решением 9-й сессии Ленсовета 28.06.1991 №26. Договором установлено, что арендная плата может быть пересмотрена при изменении тарифов, цен, коэффициентов инфляции.

ФАС СЗО счел, что условия договора подразумевают возможность пересмотра арендной платы, а правила толкования договора, установленные статьей 431 ГК РФ, позволяют считать, что стороны при его заключении пришли к соглашению, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с актуальной методикой.

На тот момент, когда КУГИ заявил требования о внесении изменений в договор аренды, касающихся размера платежей, действовала методика, утвержденная распоряжением губернатора СПб от 22.12.1997 №1291-р, в соответствии с которой в проекте дополнительного соглашения был определен размер арендной платы. При таких обстоятельствах суд удовлетворил требование КУГИ.

При рассмотрении иска о взыскании неосновательного обогащения ФАС СЗО сделал вывод о том, что проведение в помещении ремонта не освобождает ответчика от оплаты за пользование им. У ответчика была возможность вернуть помещение КУГИ и балансодержателю в тот момент, когда, по его мнению, оно являлось непригодным для использования.

По другому делу ФАС СЗО сделал аналогичный вывод в отношении арендатора, претендующего на применение к расчету арендной платы льготного Кс: «Проведение ремонтных работ в спорных помещениях не является доказательством неиспользования арендованных помещений по целевому назначению».

Однако суд обратил внимание сторон на то, что данное обстоятельство «может послужить основанием для изменения размера арендной платы».

КУГИ обратился в суд с иском о выселении арендаторов, которые незаконно используют имущество, находящееся в оперативном управлении ГУ «Профессиональный лицей №17». Те, в свою очередь, представили договоры аренды с лицеем. КУГИ, сославшись на п. 1 ст. 296 ГК РФ, хотел признать эти сделки ничтожными.

Однако ФАС СЗО указал на то, что Закон «Об образовании» предоставляет право образовательному ГУ выступать в соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем закрепленного за ним имущества.

ТОО, являясь собственником нежилого помещения в здании, в 1996 году заключило с КУГИ договор аренды земельного участка площадью 109 кв.м из 1104 кв.м под всем зданием. В 2013 году ТОО продало помещение другой компании.

Считая, что на основании ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса покупатель приобрел право пользования участком, арендуемым ТОО, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, КУГИ обратился в Арбитражный суд СПб и ЛО с иском о взыскании задолженности по арендной плате. В иске было отказано по следующей причине.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, причем в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным. По договору 1996 года в аренду был передан объект (не выделенная в натуре доля участка), не отвечающий требованиям указанной нормы закона.

Кроме того, порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством.

Другой порядок приобретения прав на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земли.

Поскольку участок, расположенный по указанному адресу, является неделимым, а помещения в расположенном на нем здании принадлежат разным лицам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

КУГИ обратился с иском о взыскании арендной платы с ОАО — арендатора земельного участка. В качестве соответчика привлечена компания, которая приобрела часть объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке. ФАС СЗО пришел к выводу, что, поскольку после перехода права собственности на объекты недвижимости исполнение прежнего договора аренды в той части земельного участка, которая занята этими объектами и необходима для их использования, стало невозможно, обязательства по данному договору в этой части прекратились.

4. Споры о признании недействительными ненормативных актов и действий органов власти о распоряжении объектами недвижимости.
ЗАО обратилось с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации СПб о проведении изыскательских работ, в соответствии с которым КУГИ предписано заключить договор аренды земельного участка на срок 11 месяцев. Заявитель, в частности, ссылался на то, что распоряжение администрации принято в нарушение действующего регламента по истечении 4-х месяцев после проведения заседания ИТК. Тем самым права арендатора нарушены.

ФАС СЗО установил, что нарушение срока утверждения решения ИТК не нарушает гражданских прав истца. «В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа может быть признан недействительным, если он не соответствует закону или иным правовым актам. Согласно ст. 3 ГК РФ к иным правовым актам относятся указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты иных федеральных органов исполнительной власти.

Распоряжение губернатора СПб, утверждавшее регламент предоставления участков, к таким актам не относится. Таким образом, оснований полагать, что оспариваемое распоряжение не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя, не имеется».

5. Споры в отношении общего имущества в многоквартирных жилых домах.
КУГИ заключил договор аренды нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме. В связи с тем что он был оформлен на срок более года, комитет направил в ГУЮ ГБР пакет документов для регистрации права собственности СПб и регистрации договора аренды нежилого помещения.

ГБР отказало в регистрации в связи с тем, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям закона. КУГИ обратился в суд.

Первая инстанция удовлетворила требования КУГИ в полном объеме. Кассационная инстанция, оставляя в силе прежнее решение, указала на следующее.

КУГИ наряду с другими документами представил план вторичного объекта недвижимости и распоряжение комитета об учете спорного нежилого помещения в реестре казны СПб.

Основной довод ГУЮ ГБР относительно того, что нежилое помещение является лестничной клеткой и в соответствии со ст. 246, 290 ГК РФ является общим имуществом граждан, а не собственностью СПб, не подтверждается материалами дела.

Таким образом, суд подтвердил, что план вторичного объекта недвижимости и распоряжение КУГИ СПб об учете нежилого помещения в реестре казны являются достаточными для регистрации права собственности СПб на спорное имущество. Из указанного вывода суда следует, что КУГИ вправе распоряжаться данным имуществом, не получая согласия жильцов дома.

Отчет КУГИ о деятельности структур имущественного блока в 2013 году

Рис. 1. Соотношение площади сданных в аренду объектов
нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга,
и поступившей арендной платы

Рис. 2. Соотношение площади земельных участков,
находящихся в государственной собственности и сданных в аренду,
и поступившей арендной платы

Рис. 3. Соотношение суммы, поступившей от продажи объектов
нежилого фонда, находящихся в государственной собственности,
и количества заключенных договров купли-продажи

Рис. 4. Соотношение суммы, поступившей от продажи
земельных участков, и количества договоров купли-продажи

Рис. 5. Исполнение заданий по доходам бюджета
Санкт-Петербурга от продажи государственного имущества

2013 December 06
Автор текста: Кобелевa Валентина Ивановна
похожие статьи

Комментарии отсуствуют. Оставьте первый комментарий


Нецензурные и противоречащие законодательству РФ комментарии удаляются

Оставить свой комментарий